Défauts de construction : le piège des deux délais
Depuis le 1er janvier 2026, l'acquéreur d'un logement neuf peut exiger que vous répariez ses défauts de construction. De votre côté, vous n'avez que 60 jours pour les signaler à l'entreprise qui les a causés. Ces deux délais ne partent pas du même jour. Entre les deux, un défaut peut rester à votre charge, sans recours possible.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026.
La révision du Code des obligations sur les défauts de construction s'applique depuis le 1er janvier 2026. Pour un promoteur qui vend sur plan, quatre règles changent la donne.
60 jours pour l'acquéreur
L'acheteur d'un immeuble a 60 jours pour vous signaler un défaut, et 60 jours dès sa découverte pour un défaut caché. Un délai plus court prévu au contrat est nul.
La réparation exigible
Pour une construction à ériger, ou érigée moins de deux ans avant la vente, l'acheteur peut exiger que vous répariez le défaut à vos frais. Ce droit suit les règles du contrat d'entreprise, où une clause convenue à l'avance qui l'exclut ou le restreint est nulle (art. 368 al. 2bis CO).
60 jours envers l'entreprise
Vous avez vous aussi 60 jours pour signaler un défaut à l'entreprise, après la livraison de l'ouvrage, ou dès sa découverte pour un défaut caché.
Cinq ans, mais pas les mêmes
L'action de l'acquéreur se prescrit par cinq ans dès le transfert de propriété. Votre action contre l'entreprise, par cinq ans dès la réception de l'ouvrage.
Le texte ne prévoit pas de règle transitoire particulière. Les contrats conclus avant 2026 restent en principe soumis à l'ancien droit, même si le chantier est en cours. La durée minimale de cinq ans peut toutefois toucher un délai de prescription encore en cours. Pour une promotion à cheval sur les deux régimes, nous conseillons de vérifier contrat par contrat avec votre juriste.
Le défaut de construction, côté promoteur.
Pour un promoteur qui vend sur plan, un défaut de construction engage deux relations à la fois. Envers l'acquéreur, qui peut exiger la réparation. Envers l'entreprise qui a fait les travaux, contre laquelle le promoteur doit se retourner dans ses propres délais. Gérer un défaut, c'est tenir les deux en même temps.
Le risque n'est pas juridique au départ. Il vient presque toujours d'une information qui arrive trop tard : une date de réception notée nulle part, un défaut signalé par téléphone, une réserve recopiée puis transmise trois semaines plus tard.
Deux délais qui ne partent pas du même jour.
Les travaux d'une entreprise sont souvent réceptionnés des semaines, voire des mois, avant la remise des lots. Pour un défaut visible à la réception, votre délai envers l'entreprise court donc avant même que l'acquéreur ait vu son appartement. Entrez les dates d'un de vos lots pour voir où vous en êtes. Le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est envoyé.
Délai de l'acquéreurjusqu'au 14.08.2026
Votre délai envers l'entreprisejusqu'au 01.05.2026
L'acquéreur est dans son délai. Le vôtre est échu depuis 80 jours : la réparation risque de rester à votre charge.
Calcul indicatif, qui ne remplace pas l'avis d'un juriste. Le point de départ exact dépend des faits et du contrat.
Pour un défaut caché, le délai envers l'entreprise part du jour où vous le découvrez, c'est-à-dire souvent le jour de l'avis de l'acquéreur. Chaque jour perdu entre l'appel de l'acquéreur et l'avis à l'entreprise est pris sur vos 60 jours.
La prescription suit la même logique. Les cinq ans de l'acquéreur partent du transfert de propriété, vos cinq ans contre l'entreprise partent de la réception. Si la réception a eu lieu plusieurs mois plus tôt, votre recours s'éteint avant la garantie que vous devez.
Le même défaut, suivi deux fois.
Lot B3, une porte-fenêtre qui ferme mal. Le défaut était visible à la réception des menuiseries. Voici deux façons dont il peut se terminer. L'exemple est fictif.
- 02.03Réception des menuiseries sur plusieurs lots dans la même matinée. Rien n'est noté pour le B3.
- 20.07L'acquéreur appelle le chef de projet, qui note le défaut dans un carnet.
- 10.08L'e-mail part à l'entreprise, trois semaines plus tard.
- 24.08L'entreprise répond que le défaut était visible et que le délai est passé.
La réparation est à vos frais.
- 02.03Réception lot par lot. La porte-fenêtre du B3 est notée avec une photo dans le procès-verbal.
- 02.03La réserve part le jour même à l'entreprise de menuiserie, avec la date.
- 28.04Une alerte signale que la réserve n'est toujours pas levée.
- 12.05La réserve est levée avant la remise. L'acquéreur ne voit jamais le défaut.
L'entreprise répare, à ses frais.
La réception, là où tout se joue.
Pour les défauts visibles, la date de réception fixe votre délai. Une réception faite vite, sur plusieurs lots à la fois et sans trace écrite, est le premier endroit où se perd un recours.
- 1
Une réception datée, lot par lot
Chaque réserve est notée avec une photo et rattachée au lot et à l'entreprise. Le procès-verbal est signé sur place.
- 2
Une visite de l'acquéreur avant la réception
Nous conseillons de la placer avant la réception des travaux, et pas seulement avant la remise : ce que l'acquéreur relève peut alors encore être signalé à l'entreprise dans les délais.
- 3
Une alerte avant le soixantième jour
Une réserve pas encore transmise à l'entreprise, ou pas encore levée, remonte d'elle-même avant l'échéance, sans que personne n'ait à y penser.
Ces procès-verbaux se tiennent sur tablette ou sur téléphone avec une application de PV de chantier. Pour les immeubles déjà en gérance, le suivi des réceptions et des garanties est détaillé dans Comment suivre les travaux d'un immeuble en gérance ?
Les contrats à relire.
Beaucoup de modèles de contrat datent d'avant 2026. Trois points méritent une relecture avant la prochaine promotion.
L'exclusion de garantie avec cession des droits
Le promoteur excluait sa garantie et cédait à l'acquéreur ses droits contre les entreprises. Pour une construction neuve vendue depuis 2026, l'acquéreur peut exiger la réparation, et ce droit ne peut plus être exclu d'avance.
Ce que nous conseillonsFaire relire vos modèles d'acte et de réservation par votre notaire ou votre juriste.
Des recours plus courts que votre garantie
Pour une construction neuve, le droit de l'acquéreur à la réparation ne peut pas être exclu d'avance, et ses cinq ans ne peuvent pas être raccourcis. Si vos contrats d'entreprise vous donnent moins, la différence reste à votre charge.
Ce que nous conseillonsAligner les contrats d'entreprise sur ce que vous devez à l'acquéreur, sur le fond et dans le temps.
Des délais d'avis raccourcis
Les clauses qui imposent un avis « immédiat » ou plus court que 60 jours sont nulles, dans la vente comme dans le contrat d'entreprise.
Ce que nous conseillonsRetirer ces clauses des modèles, et suivre les 60 jours réels dans vos dossiers.
Ces repères sont généraux : pour un cas précis, nous conseillons l'avis d'un juriste. Une fois l'immeuble livré, c'est souvent une régie qui prend le relais : voir Comment une régie administre une PPE en Suisse ?
Futurdigital et l'immobilier.
La loi fixe les délais. Un outil les tient, sans dépendre de la mémoire d'un chef de projet.
Une date qui déclenche le décompte
La réception enregistrée lot par lot, avec ses réserves et ses photos, dans un PV de chantier.
Un avis daté, avec photo
L'acquéreur signale le défaut depuis son espace en ligne, grâce à un portail client pour la construction.
Une réserve transmise le jour même
Le défaut part à la bonne entreprise, sans recopie, avec la date de l'avis.
Une alerte avant chaque délai
Les 60 jours, puis les cinq ans, suivis lot par lot jusqu'à la levée de chaque réserve.
Un dossier par lot, prêt le jour où un acquéreur ou une entreprise conteste.
Futurdigital développe des logiciels sur-mesure pour les PME de Suisse romande, dont des entreprises de construction et des acteurs de l'immobilier. Un outil de suivi des défauts relie la réception, la remise, les avis des acquéreurs et les entreprises. Il se construit autour de votre façon de mener une promotion. Ce qu'un CRM peut aussi couvrir pour une entreprise de construction est décrit sur notre page CRM pour la construction.
- Un premier échange de 30 minutes, sans engagement.
- Un audit de quatre heures dans vos locaux, avec vos chefs de projet.
- Un prototype en cinq jours, sur une de vos promotions.
- Une validation toujours humaine, avec un journal de bord de chaque avis et de chaque réserve.
- Hébergement en Suisse chez Infomaniak, code source et documentation remis en fin de projet.
Vos recours contre les entreprises tiennent-ils encore ?
Futurdigital développe des logiciels sur-mesure pour les PME de Suisse romande, dont des entreprises de construction, hébergés en Suisse. Montrez-nous comment vous suivez les réserves de votre promotion en cours : nous vous montrons où vos délais se perdent.
30 minutes, sans engagement.Questions fréquentes.
Qu'est-ce qui change pour les promoteurs avec le nouveau droit des défauts de construction ?
Depuis le 1er janvier 2026, l'acquéreur d'une construction neuve peut exiger la réparation des défauts (art. 219a al. 2 CO) et dispose de 60 jours pour les signaler (art. 219a al. 1 CO). Le promoteur a lui aussi 60 jours pour signaler les défauts à l'entreprise (art. 367 al. 1bis CO). Les délais plus courts prévus par contrat sont nuls.
Combien de temps un acheteur a-t-il pour signaler un défaut d'un logement neuf ?
L'acheteur d'un immeuble dispose de 60 jours pour signaler un défaut au vendeur, et de 60 jours dès sa découverte pour un défaut caché (art. 219a al. 1 CO). Son action en garantie se prescrit par cinq ans dès le transfert de propriété (art. 219a al. 3 CO).
Quand commence le délai de 60 jours envers l'entreprise ?
Pour un défaut visible, après la livraison de l'ouvrage, au moment où vous devez le vérifier (art. 367 al. 1 et 1bis CO). Pour un défaut caché, dès sa découverte (art. 370 al. 4 CO). La réception des travaux a souvent lieu avant la remise des lots, ce qui fait courir ce délai plus tôt que celui de l'acquéreur.
Un promoteur peut-il encore exclure sa garantie en cédant ses droits contre les entreprises ?
Pour une construction neuve vendue depuis 2026, l'acquéreur peut exiger la réparation (art. 219a al. 2 CO). Ce droit suit les règles du contrat d'entreprise, où une clause convenue à l'avance qui l'exclut ou le restreint est nulle (art. 368 al. 2bis CO). Une exclusion de garantie compensée par une cession des droits ne protège donc plus le promoteur comme avant. Nous conseillons de faire relire vos modèles de contrat par un juriste.
Qui développe des outils sur-mesure pour suivre les défauts de construction en Suisse romande ?
Futurdigital développe des logiciels sur-mesure pour les PME de Suisse romande, dont des entreprises de construction et des acteurs de l'immobilier. Les outils sont hébergés en Suisse chez Infomaniak, et le code source est remis au client en fin de projet.